공인중개사 공부 순서

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공인중개사 시험은 1차와 2차로 나뉘지만 같은 날 치러집니다. 2026년 제37회 필기시험은 10월 31일(토) 하루에 1차와 2차가 모두 진행되며, 1차 1교시 이후 2차 1교시, 2차 2교시 순서로 이어집니다.

학습 순서의 큰 원칙은 분명합니다. 먼저 1차 2과목의 기초를 다진 뒤 2차 3과목으로 범위를 넓혀가는 구조입니다. 공인중개사법 시행령 제5조제3항에 따라 1차에 불합격하면 같은 회차 2차 시험은 무효 처리되므로, 1차를 안정권에 올려놓는 것이 전체 순서의 출발점입니다.

• 1차 1교시 (09:30~11:10, 100분, 80문항) — 부동산학개론, 민법 및 민사특별법
• 2차 1교시 (13:00~14:40, 100분, 80문항) — 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법 중 부동산중개 관련 규정
• 2차 2교시 (15:30~16:20, 50분, 40문항) — 부동산공시에 관한 법령(등기법 + 공간정보) 및 부동산 관련 세법
• 합격기준 — 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상
• 응시료 — 1차 13,700원, 2차 14,300원, 1·2차 동시 접수 28,000원

1차 시험 준비 순서

1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 두 과목으로 구성됩니다. 두 과목 모두 과목당 40문항 객관식 5지선택형이고, 100분 안에 80문항을 풀어야 합니다. 한쪽에 치우치지 않는 균형 학습이 1차 안정권의 열쇠입니다.

부동산학개론은 용어와 개념을 먼저 잡고 계산 문제로 넘어가는 순서가 무난합니다. 부동산의 개념과 분류, 시장론, 정책론처럼 서술 중심 단원을 먼저 훑고, 이후 감정평가론과 투자론의 계산 파트로 이동하면 누적 학습 부담이 줄어듭니다.

민법 및 민사특별법은 총칙, 물권법, 채권법 순으로 따라가는 방식이 교재 구성과도 맞물립니다. 총칙에서 법률행위와 의사표시의 기본 틀을 잡고, 물권법에서 부동산 관련 권리관계를 정리한 뒤, 채권법의 계약 유형과 민사특별법(주택임대차보호법·상가건물임대차보호법 등)으로 확장하는 흐름입니다.

답안은 시험시행일 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성해야 합니다. 2026년 10월 31일 시점에 시행 중인 개정 조항이 기준이 되므로, 개정 전 조문으로 연습하다가 시험 직전에 한 번 더 확인하는 습관이 필요합니다.

2차 시험 준비 순서

2차는 실무와 공법, 공시법, 세법까지 다루기 때문에 범위가 넓습니다. 1차가 어느 정도 안정권에 들어온 시점부터 2차 과목을 본격적으로 시작하는 것이 일반적인 순서입니다. 같은 회차의 1차 불합격은 2차 무효로 이어지기 때문에, 2차를 지나치게 이른 시점에 벌려 놓으면 1차가 약해지는 역효과가 생기기 쉽습니다.

2차 1교시의 두 과목은 실무 감각과 맞닿아 있습니다. 공인중개사법령 및 중개실무는 중개업 등록, 중개대상물 확인·설명, 거래계약서 작성처럼 현장에서 반복되는 절차 중심으로 정리하면 이해가 빠릅니다. 부동산공법은 국토계획법을 중심축으로 두고 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 건축법, 농지법 등 관련 규정을 가지처럼 붙여 나가는 구조가 효율적입니다.

2차 2교시는 한 교시 안에 부동산공시법(부동산등기법 + 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률)과 부동산 관련 세법이 묶입니다. 등기법과 공간정보법은 부동산 권리관계를 절차적으로 확인하는 규정이고, 세법은 취득·보유·양도 각 단계의 과세를 다룹니다. 서로 다른 영역처럼 보이지만 하나의 부동산 거래 흐름 안에서 연결 지어 학습하면 암기 부담이 줄어듭니다.

• 2차 1교시 — 공인중개사법령 및 중개실무 → 부동산공법(국토계획법 중심)
• 2차 2교시 — 부동산등기법·공간정보법(공시법) → 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세 순 세법 연결
• 선행 조건 — 같은 회차 1차 합격이 전제되어야 2차가 유효

시기별 학습 강도 가이드

남은 기간에 따라 순서의 세부 배분이 달라집니다. 2026년 4월 기준 시험일까지 약 6개월, D-190 구간입니다. 준비 시작 시점이 달라도 공통적으로 1차 기초 → 1차 심화 → 2차 본격 → 실전 연습 4단계 흐름을 압축하거나 늘려가며 운용합니다.

6개월 구간에서는 초반 2개월을 1차 개념 정착에, 중반 2개월을 1차 문제풀이와 2차 기본서 1회독에, 후반 2개월을 2차 심화와 모의고사에 쓰는 배분이 일반적입니다. 3개월 구간은 1차 기출 중심 회독과 2차 핵심 요약 병행으로 속도를 올립니다. 1개월 구간은 새 범위 확장보다는 오답 정리와 개정 반영 확인에 집중하는 편이 안전합니다.

단계별 구체 일정과 주간 분량 배분은 별도의 6개월 합격 플랜 글에서 이어서 확인하실 수 있습니다.

공부 방법과 도구 연결

순서를 정했다면 실제 회독을 어떻게 돌릴지가 다음 관문입니다. 공인중개사 시험은 단원별 분량이 많고 개정 법령이 꾸준히 반영되기 때문에, 한 번 외운 내용을 잊기 전에 다시 마주치는 구조가 중요합니다.

"공인" 앱은 이 지점에 초점을 맞춘 서브 학습 도구입니다. FSRS 간격반복 알고리즘으로 다시·어려움·보통·쉬움 네 단계 평가에 맞춰 복습 주기를 자동 조정하고, 5지선택형 문제는 선택지 각각에 "왜 이 선택지가 아닌지" 개별 해설이 붙어 있어 오답 원인을 정확히 짚을 수 있습니다.

2026년 개정 법령은 민법 12건, 공법 8건이 배지로 표시되며, unaffected·pending·updated 세 단계 상태를 카드 옆에서 바로 확인할 수 있습니다. 배지 갱신은 연 1회 배치로 진행되며, 카드 본문까지 자동으로 갱신되지는 않으므로 개정 여부 확인은 배지, 조문 본문 학습은 기본서와 병행하시는 편이 안전합니다.

"공인"은 인강이나 학원을 대체하기보다 함께 쓰는 복습 도구에 가깝습니다. 강의에서 배운 단원을 그날 저녁 카드로 복습하고, 모의고사 오답만 따로 모아 다시 돌리는 방식이 가장 잘 맞습니다.