공인중개사 시험과목 정리 — 1차·2차 전 과목 구성과 시간표

시험 전체 구조 — 세 교시, 다섯 과목

전 과목 객관식 5지선택형이고, 1차와 2차는 같은 날 다른 교시로 치러집니다. 2차 2교시는 두 영역을 한 시험지에서 통합 출제하는 점만 다릅니다.

합격 기준은 1차·2차 모두 매 과목 40점 이상 + 전 과목 평균 60점 이상(공인중개사법 시행령 제10조)입니다. 한 과목이라도 40점 미만이면 평균이 아무리 높아도 불합격이라, 과목별 최소 안전선을 먼저 확보하는 전략이 합리적입니다.

• 1차 1교시 — 09:30~11:10 (100분), 2과목 80문항(과목당 40), 부동산학개론 + 민법 및 민사특별법
• 2차 1교시 — 13:00~14:40 (100분), 2과목 80문항(과목당 40), 공인중개사법령 및 중개실무 + 부동산공법
• 2차 2교시 — 15:30~16:20 (50분), 1통합 40문항, 부동산공시법령(등기법 + 공간정보) + 부동산 관련 세법

1차 시험과목 — 부동산학개론, 민법 및 민사특별법

1차 1교시는 오전 9시 30분부터 100분 동안 두 과목을 한 번에 풉니다. 과목당 40문항씩 총 80문항이고, 각 과목 40점 이상이 안전선입니다.

부동산학개론(감정평가론 포함)은 부동산 시장·가격 이론·투자 분석·감정평가 이론을 다룹니다. 시장과 가격 형성 원리, 부동산 정책, 부동산 투자·금융, 그리고 감정평가 3방식(원가·거래사례비교·수익환원)이 큰 줄기입니다. 수학적 계산이 섞여 있어 거부감을 호소하는 분이 많지만, 출제되는 공식 유형은 한정되어 있어 패턴 학습으로 충분히 잡히는 과목입니다.

민법 및 민사특별법은 총칙·물권·채권 중심으로 출제되며, 주택임대차보호법·집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 같은 민사특별법이 포함됩니다. 계약과 물권 변동 논리는 2차 공인중개사법령·중개실무의 기초가 되기 때문에, 1차에서 가장 무게를 두는 과목으로 꼽힙니다. 사례형 지문이 많아 단순 암기보다는 개념·요건·효과를 묶어서 이해하는 방식이 잔존률에 유리합니다.

2차 시험과목 — 공인중개사법령·중개실무, 부동산공법, 공시법, 세법

2차는 두 교시로 나뉩니다. 1교시(13:00~14:40)에는 공인중개사법령 및 중개실무와 부동산공법 2과목 80문항을, 2교시(15:30~16:20)에는 공시법령과 세법을 통합한 1과목 40문항을 풉니다. 1교시에서 1차 민법으로 다진 기초가 본격적으로 활용되고, 2교시는 절차·조세 정보의 빈도 높은 영역이 좁게 출제됩니다.

공인중개사법령 및 중개실무는 공인중개사법·시행령·시행규칙과 중개 업무의 실무 절차가 출제 범위입니다. 개업·등록·중개대상물·중개보수·손해배상책임·교육 등 사무소 운영 전반과, 실제 거래 시 작성하는 중개대상물 확인·설명서 작성 요령까지 포함됩니다. 합격 후 실무로 곧장 이어지는 과목이라 동기 부여가 잘 되는 편이고, 법령 개정이 잦아 매년 시험시행일 기준 현행 법령으로 학습하셔야 합니다.

부동산공법은 6~7개 법률을 한 과목에서 다루는 무게 있는 과목입니다. 조문·절차·기간을 정밀하게 외우고 비교해야 하는 영역이 많아 흔히 2차 최대 고비로 꼽힙니다. 양이 많은 만큼 1회독으로 끝내려 하기보다 단원별로 끊어 반복하는 방식이 안전합니다.

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) — 용도지역·지구·구역, 개발행위허가, 도시·군관리계획
• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) — 정비사업 절차, 조합 설립과 분양
• 건축법 — 건축물 정의, 용적률·건폐율, 허가·신고
• 주택법 — 사업주체, 공급 절차
• 농지법 — 농지의 소유·이용 제한
• 도시개발법·택지개발촉진법 등 보조 법률

2차 2교시 통합 — 부동산공시법령과 부동산 관련 세법

2교시는 두 영역을 한 시험지에서 통합 출제하는 점이 다른 교시와의 결정적 차이입니다. 50분 동안 40문항을 풀어야 해 문제당 약 1분 안에 결단해야 합니다.

부동산공시에 관한 법령은 부동산등기법(등기 절차, 등기의 효력, 가등기·말소, 등기관 처분에 대한 이의)과 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(舊 지적법: 지적측량, 토지의 등록·이동·분할, 지목·면적 결정)이 묶입니다. 절차 중심이라 단계별 시점·신청인·관할이 핵심입니다.

부동산 관련 세법은 부동산 거래 단계별 조세가 큰 줄기입니다. 조세 부과 시점·과세 대상·세율·감면 요건이 출제 빈도 높은 영역이라, 표로 정리해 단계별로 끊어 보는 방식이 효율적입니다.

• 취득 단계 — 취득세, 등록면허세
• 보유 단계 — 재산세, 종합부동산세
• 양도 단계 — 양도소득세

과목별 학습 비중과 동시 응시 전략

평균 60점 안전선을 가장 쉽게 무너뜨리는 과목이 흔히 민법(1차)과 부동산공법(2차)으로 지목됩니다. 양이 많고 사례 응용이 섞이기 때문입니다. 반대로 부동산학개론과 공인중개사법령 및 중개실무는 패턴이 비교적 일정해 안정 점수원으로 삼는 분이 많습니다.

동시 응시 여부는 가용 학습 시간으로 결정하시는 편이 현실적입니다.

자세한 1차·2차 응시 순서와 단원 우선순위는 공인중개사 공부 순서 가이드에서 페르소나별로 풀어 두었습니다.

• 하루 3~4시간 이상 확보 가능 — 1·2차 동시 응시가 최단 경로입니다. 1차에 합격해야 같은 회차 2차 성적이 유효하므로 결국 1차에 무게를 두는 분배가 됩니다.
• 하루 1~2시간 확보 — 첫해 1차 합격 → 다음 회차 2차 응시 분할이 완주 확률을 높입니다. 1차 합격 시 다음 회차 1차 면제가 적용됩니다(공인중개사법 시행령 제5조 제6항).